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房子“短斤少两” 公摊面积是本糊涂账

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  近日,一篇《买100 平米的房子只得70 平米》的文章在网上刷屏,“ 公摊面积”再次引起市民的热议。多年来,“ 公摊面积”一直是购房者的一块心病,因为“ 花了冤枉钱还不能喊冤”。究竟何为公摊面积?公摊面积如何计算? 哪些公摊面积没有必要买单?记者进行了走访。

  被吐槽多年,公摊依然存在

  记者走访发现,随着阜城进入高层时代, 公摊面积成为一种“ 不成文的规定”,每家在售楼盘都会明确告知公摊面积的比例。

  所谓公摊面积,指的是分摊的共有建筑面积,是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。一般情况下,6 层以下的住宅,因为没有电梯,所以其公共空间面积小些,公摊在10-15% 之间。高层住宅因有电梯以及安全通道等,公摊面积比较多, 按照一梯一户、一梯两户、两梯三户等不同标准,公摊面积比例在20%-25% 左右。

  销售人员一般会告诉客户,公摊面积的计算有这样的公式,建筑面积= 套内建筑面积+ 公摊面积;公摊面积= 公摊系数× 套内建筑面积;套内建筑面积= 套内使用面积+ 墙体面积+ 阳台面积。

  据了解,这些计算方法在我国房地产销售法规中并没有明确的规定,多年来一直饱受各方的争议。不断有楼盘爆出公摊面积不合理,遭到业主的吐槽和抗议。

  房价涨,公摊面积随着涨

  今年55 岁的孙先生做了二十多年的美容美发用品生意,有了一定的积蓄,名下的房产有3 处。孙先生回忆说,2002 年刚从老家来到阜阳,在双龙桥附近买了一套90 平方米的商品房,“ 那时候几乎没有听说过公摊面积。” 五年后,孙先生在当时阜城比较有名的小区购买了一套120 平方米的大三居,售楼人员告诉他,公摊面积约10 个平方,主要是楼梯间以及小区绿化等。第一次听说公摊面积的孙先生勉强接受了开发商的做法,毕竟还有一些赠送面积,算下来也就多花了2 万多块钱。

  2015 年,孙先生为儿子购置婚房,在市中心一家大型楼盘选了一套电梯房,面积为143 平方米,售楼部表示公摊面积约占30%, 具体多少要等办理房产证时才知道。两年后, 孙先生在房产证上看到实用面积仅为107 平方米,有近36 平方米的公摊面积。以当年7000 元一平来算,25 万元全是“ 冤枉钱”。

  “ 这些都是开发商玩的猫腻,把各种费用都转嫁到消费者身上。”孙先生愤怒地说,公摊面积没有合理的法律依据,在房地产日益火爆的时代,只能说一个愿打一个愿挨。

  公摊面积多少,居住环境有差别

  “ 购房时,公摊面积越小肯定越好。”在采访中,不少购房者表示,公摊面积多少,直接关系到得房率,以及房屋的实际价值,公摊面积多肯定不划算。

  但是也有消费者表示,公摊面积与居住的舒适度息息相关,公摊多的话,小区整体环境肯定要好很多。降低公摊的一种做法就是降低楼梯或者走道宽度,有些楼梯宽度甚至无法并排走两个人,居住体验会很糟糕。

  市民张先生用亲身经历告诉记者,2013 年他和妻子购买了二套房,公摊面积为18%, 心中还暗自窃喜。交房以后,张先生有些郁闷了,电梯面积偏小,大件家具进不去,只能依靠吊车。而且和邻居家大门相隔非常近, 两家人经常一开门就碰个面对面,非常尴尬。

  从事多年房地产行业的侯姓销售总监告诉记者,同样建筑面积的一栋楼,设计成一层两户的板式楼,肯定比一层四户的舒适性高, 得房率高,但是公摊面积也高。

  如果设计单位在开发商的要求下,牺牲住宅品质一味追求低公摊,比如说为了降低公摊,设计单位减少公共用房配建规模,甚至不做配建,或者让七八户业主共用一部电梯, 到头来也是让业主利益受损。

  公摊面积应该这么算

  在现行法律对公摊面积的规定少之又少的情况下,购房者怎么样才能确保自己的利益不受侵犯呢?

  安徽省吴咸亮律师事务所律师吴咸亮表示,公摊面积包含了楼栋公用门厅走廊、变电房、电梯平台、电梯井、公共墙面、保安值班室、公用管道等,而车库、车位、锅炉房、仓库、人防工程、物管用房,开发商自用房等则不能包含在公摊面积内。如果有销售把上述这些内容混为一谈说不清,那消费者就要小心了。

  吴律师说,公摊面积的计算其实不复杂, 建筑面积减去套内面积就是公摊面积。而所谓套内面积也不仅仅指套内的平方数,它是指套内使用面积与墙体面积、阳台面积之和。如果我们在实际拿房时用自己测量的数据, 来算公摊面积,忽略墙体面积这个因素,一般会出现误差。此外,封闭式阳台才算全面积, 未封闭阳台一般只算一半面积。在购房中要弄清建筑面积,套内面积的具体数据,以免被偷梁换柱。

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